2026年の愛知で賃貸空室対策はどうする？オーナー向けの実践例を紹介

愛知県（名古屋市）における賃貸空室率の現状と背景

まずは、名古屋市における賃貸住宅の空室率の現状からご紹介します。総務省による「令和５年住宅・土地統計調査」によれば、2023年10月時点での名古屋市の賃貸住宅・空室率は17.7％と非常に高い数値が示されています。ただし、この数値は単身向け、特に面積0～30平方メートル級の賃貸マンションにおける空室増加が主な要因とされています 。

この高い空室率の背景には、住宅供給量が人口増加を上回っていることが挙げられます。国土交通省の住宅着工統計と名古屋市統計年鑑によれば、市内では平均で貸家の供給が毎月約900戸にも上っており、人口流入を上回る供給量となっているため、空室状態が長期化する傾向にあります 。

これらの数字を全国や県内と比較すると、愛知県全体の住宅空き家率は2023年度時点で11.82％となっており、全国平均の13.84％よりも低い値であることから、名古屋市の空室状況がいかに深刻かが浮かび上がります 。

以下に現状を簡潔にまとめた表を示します。

このように、名古屋市は賃貸供給の過剰と、一部単身向け住宅における競争激化により空室率が高止まりしている状況です。一方、県全体や他都市とは異なる現状となっており、名古屋市独自の対応が求められます。

空室対策として注目される調査・分析のステップ

まずは空室の原因を明らかにするため、「調査」「分析」「対策」という３つのステップを丁寧に進めることが重要です。具体的には、賃料や周辺環境、競合状況、物件の状態などを現地およびデータ上でしっかりと把握します。これは感覚だけではなく、事実に基づく判断を行ううえで欠かせません。

次に、その調査から得た情報を整理・分析します。たとえばＳＷＯＴ分析で、自物件の強み／弱みと、周辺状況における機会／脅威を明確にします。この分析を通じて、他の物件との比較や入居希望者のニーズとの整合性を見極めることができます。

最後に、調査と分析の結果に応じて、段階的かつ合理的な対策を講じます。まずは低コストでできる募集条件の見直し（家賃、共益費、敷金・礼金など）やターゲット層の変更を検討し、それでも埋まらないようであれば、設備の修繕や導入といった投資的な対応に進むのが適切です。

以下に、調査・分析から対策へつなげるステップを整理した表を示します。

このように「調査→分析→対策」の流れを踏むことで、費用対効果の高い空室対策が可能となります。根拠に基づいた一連のプロセスを実践することが、オーナー様が安定した賃貸経営を行う上での鍵となります。

設備改善やリフォームによる選ばれる物件づくり

愛知県、特に名古屋市内での賃貸物件における空室対策として、設備の見直しやリフォームは、入居希望者の関心を高める重要な要素です。まず、内見時の第一印象は「清潔感」がキーポイントです。玄関周りや照明の改善、カビやぬめりのない水回りなど、細やかな配慮が「安心感」を伝える第一歩になります 。例えば、LED照明への交換やドアノブの更新だけでも、雰囲気が大きく変わり「ここに住みたい」と感じてもらえる一助になります 。

次に、入居者の具体的なニーズに応える設備導入も効果的です。アクセントクロスは「おしゃれな部屋」という印象を強化し、特に若い単身者やカップルに訴求力があります。一面だけ色を変える工夫で、お部屋の印象が印象的になります 。さらに、現代のライフラインともいえる Wi‑Fi 環境の整備や、共用部に宅配ボックスを設置することで「便利さ」をアピールでき、入居希望者に「ここは理解してくれている」と感じてもらえます 。

そして、これらのちょっとした改善の積み重ねが、長期的な居住意欲の維持にもつながります。たとえば、部分的なリフォーム（部分改修）を用いることで、投資を抑えながら効果的な見た目改善が可能です。名古屋を含む愛知県内では、限られた資金で優先すべき箇所に集中する「部分改修」が注目されており、短期間かつ低コストで入居者の印象を変える方法として活用されています 。

現地特性を活かしたマーケット対応と補助制度の活用

名古屋市内では、地域ごとに賃貸需要の傾向が異なります。たとえば、リニア中央新幹線開業による都市の成長を見越して、名古屋駅・栄・伏見といった都心エリアでは再開発が活発で、将来に向けた投資価値が高まっています。栄では「ザ・ランドマーク名古屋栄」、「栄トリッドスクエア」といった大規模オフィスビルが2025〜2026年にかけて竣工予定であり、こうしたエリアでは賃料水準の上昇も期待されます。また、金山地区では高い容積率にもかかわらず現状の建物はその潜在力を十分に活かせておらず、今後の再開発によって注目される可能性があります。

賃貸経営においては、こうしたエリア特性を踏まえて対象とする入居希望層を明確にすることが効果的です。たとえば、都心部ではオフィスワーカーや法人契約を想定したデザイン・条件設定、金山では高い交通利便性を活かしたファミリー向け設計、郊外では子育て世帯に好まれる間取りや設備で差別化することが考えられます。

また、賃貸経営を支援する制度として「愛知県あんしん賃貸支援事業」があります。高齢者・障害者・外国人・子育て世帯などへの対応を積極的に行う物件を登録することで、入居者に安心感を提供できるとともに、オーナー様側にも経営上の支援や信頼性の向上が見込めます。

さらに、空き家や老朽危険住宅を活用または除却する際には名古屋市の補助金制度が活用できます。用途を「改修（活用）」とする場合は工事費の３分の２、上限100万円、解体を目的とする場合は危険度に応じて３分の１または３分の２を補助、上限額も一定額と定められています。いずれも先着順かつ着工前の交付決定が要件となりますので、スケジュールには十分な余裕を持って対応することが重要です。