2026年の愛知賃貸マンション市況はどうなる？業界関係者向けに今後の動向を解説

愛知県の賃貸マンション市況の現在の概要

まず、愛知県内でも特に名古屋市の賃貸マンション相場についてですが、SUUMOが2026年1月10日に更新したデータによりますと、名古屋市千種区では１ＬＤＫ・２Ｋ・２ＤＫの平均家賃は8.2万円、名古屋市東区では8.9万円となっております。また、区によって差はあるものの、おおむね名古屋市内の賃料は7万円台から10万円台前半のレンジに収まる傾向が見られます。

このように、名古屋市内では地区によって家賃帯にバラツキがありますが、おおむね８万円前後が中心となっている状況です。出典はＳＵＵＭＯの賃料相場ページを参照しました。

一方、愛知県内の周辺都市との比較では、「借りて住みたい街ランキング（中部圏版）」で2026年も岐阜市が８年連続１位となっており、岐阜市の賃料相場（40㎡換算）は46,512円であるのに対し、名古屋市は80,838円と、およそ1.7倍の差となっております。岐阜市は賃料が抑えられている点と、名古屋市へのアクセス利便性、および生活環境の整備が高く評価されています。

さらに、2025年以降の長期金利動向として、センチュリー21浜松不動産販売の情報では、2025年11月には長期金利が1.8％へ上昇したとのことで、これは2025年の年初の1.1％前後から約0.7ポイントも上昇したことにあたります。金利上昇に伴い、還元利回りの低下や賃料引き上げの余地の縮小といった懸念も指摘されています。

ただし、2026年1月23日時点の日銀の政策金利は0.75％で据え置かれており、金利上昇ペースは比較的緩やかな状況であることも、賃料設定の判断において注視すべきポイントです。

愛知県における注目エリアとその賃貸ニーズ

中部圏（愛知・岐阜・三重）の「借りて住みたい街ランキング」では、2026年も「岐阜」が8年連続でトップとなっており、名古屋市内より賃料が抑えられ、快速で名古屋まで約20分でアクセスできるベッドタウンとしての魅力が高く評価されています。また、生活利便性が整っていることや落ち着いた街並みが、若年層のみならずファミリー層からも広く支持されている点も人気の理由です。愛知県内でも、郊外エリアへのニーズが根強い状況です。

2026年ランキングでは、「岡崎」が3位、「豊橋」が5位にランクインしており、これらも同様に賃料水準が名古屋市内より安価であり、駅周辺の生活利便施設が充実していることが支持要因となっています。こうした“コスパの良いベッドタウン”が根強い人気を維持しています。

名古屋市内でも、近年「池下」や「星ヶ丘」でマンション開発が再び活性化しており、賃貸ニーズの高まりが見られます。これらのエリアは、都心寄りながら比較的落ち着いた環境と高い生活利便性を兼ね備えており、中心部・郊外の中間的な選択肢として注目を集めています。

上記に基づく現在の賃貸市場の傾向から、不動産会社においては、郊外エリアの強み（賃料の手頃さ、利便性、生活環境の良さ）を訴求すると同時に、名古屋市内の開発再燃している「池下」「星ヶ丘」のようなエリアへの対応も強化することで、幅広い層の問い合わせを見込めるでしょう。

愛知県内中古マンション賃貸関連市場動向と成約価格

愛知県における中古マンション市場では、2025年4月から6月の間に平均成約価格が2,518万円から2,398万円へと、たった3か月で120万円も下落しました。この急激な下落は、売買対象となる中古マンションが急増している影響を受けています。同時期の成約件数は前年同月比+18.7％の1,288件と増加傾向にあり、売り出し物件数も18,602件と前年より3.1％増加しています。これは、売り物件が供給過剰となり、価格の調整圧力が強まっている証拠です。賃貸市場にも、この供給過剰による需給緩和が間接的に影響する可能性があります。

このように、成約価格が下がる一方で成約件数は増加しており、賃貸市場で見ると、供給増によって賃料設定の柔軟性が高まる可能性があります。一部の売主が価格を下げて成約を優先するように、賃貸オーナーも賃料水準を見直し、賃貸成約の確度を高める動きが見込まれます。

さらに、中部圏不動産流通機構（レインズ）統計によれば、愛知県内の中古マンションの成約件数は2025年3月に前年同期比で+32％の増加を示しつつ、平均成約価格は約130万円の下落という構図が確認されています。これは、売り出し側が高値を希望しても、実際の取引では賃貸需給と同様に現実的な価格での取引となっていることを示唆しています。加えてレインズの統計では、売出物件数が増加するほど価格の下振れ圧力が強まる傾向があるため、売り手・貸し手双方にとって「早期成約」を意識した価格設定が重要になる状況です。

さらに、最新データによれば、愛知県全体では売り出し在庫が増加し続けており、供給過多の傾向が続いていることが確認できます。これは、賃貸市場においても「貸せない期間を減らしたい」「賃料を多少下げても入居者を確保したい」というオーナー心理に影響し、結果として賃料の据え置きや小幅下落、あるいは空室期間の短期化が進む可能性があります。

まとめると、愛知県の中古マンション市場では、

• 成約価格の急落（3か月で−120万円）
• 成約件数の増加
• 売り出し在庫の継続的増加

という構造的変化が進んでおり、賃貸市場にも同様の需給緩和圧力が波及する可能性があります。そのため、賃貸仲介において成約率を高めるには、現実的で柔軟な賃料設定と、競合物件との差別化を意識することが重要です。

今後の懸念要素と見通し

以下は、２０２６年の愛知県（特に名古屋市）における賃貸マンション市場において、注目すべき今後の懸念要素と見通しです。

以下に、これら懸念と見通しについて、信頼性の高い情報をもとに整理します。

まず、金利上昇と円安の影響ですが、２０２５年１２月の日銀の金融政策決定会合により、政策金利は０．７５％へと大幅に引き上げられたことが確認されています。これは１９９５年９月以来の高水準です。同時に、１０年債利回りも２％を上回る水準となり、「金利のある世界」が再び定着しつつあるとされます。為替では円安傾向が続いており、輸入物価の上昇リスクが重なり、建築資材や労務費がさらに高騰する可能性があります。それに伴い、新築住宅の建設費が一段と上昇し、再開発や新築マンション計画が見直されたり、中止される事例の増加も懸念されています。一方で、新築供給が細ることで中古市場や賃貸需要が相対的に強まる見通しも示されています。これらはすべて、プロパティスタ（東急リバブル）による２０２６年１月時点のマーケットレポートに基づきます。

次に、実質賃金については、愛知県固有の最新データは確認できませんでしたが、全国的に実質賃金が伸び悩んでいる傾向が続いています。これは、生活者の支出負担に上限があり、賃料の引き上げに対して十分な余地がないことを意味します。つまり、賃貸オーナーにとって利回り確保の難易度が上がり、不動産投資に慎重な姿勢が広がる可能性があります。

最後に、名古屋市内の再開発と供給動向ですが、栄地区や名古屋駅周辺では２０２５～２０２６年にかけて大規模なオフィス・複合開発が相次ぎます。具体的には、「ザ・ランドマーク名古屋栄」「栄トリッドスクエア」、そして名駅地区再開発も含め、延床面積で数万坪に上るプロジェクトが予定されています。また「名古屋市総合計画２０２８」に基づき、金山地区を含む副都心整備も進められ、都市軸強化による住環境の変化が予見されます。こうした再開発は賃貸供給の増加やエリア格差を生み、賃料水準の地域間競争を激化させる可能性があります。

まとめ

2026年の愛知県賃貸マンション市場は、名古屋市を中心に家賃の変動や人気エリアの変化が注目されています。近年の金利動向や物価、再開発の動きは賃貸需要や成約価格に大きな影響を及ぼしています。駅近や生活利便性が高いエリアでは引き続き賃貸ニーズが強く、人気ランキングにも反映されています。今後も市場の動きを正しく把握し、賢明な選択を行うことが大切です。不明点があれば、ぜひご相談ください。