2026年の愛知賃貸市場は供給過多でどう変わる？影響や今後の動向を解説

愛知県（特に名古屋市）における賃貸住宅の供給過多の現状

名古屋市では、近年人口の流入が続いているものの、それを上回る貸家の供給が継続し、賃貸住宅の供給過多が顕著になっています。総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、名古屋市は2025年12月時点で月あたり約550人の人口流入が続いている一方、国土交通省の住宅着工統計および名古屋市統計年鑑では毎月約900件もの貸家が供給されていることが分かっており、需要を大きく上回る供給状況となっています。

さらに、令和5年（2023年）10月時点の名古屋市における賃貸住宅の空室率は17.7%と高水準であり、供給過多の現状を裏付けています。この数値は住宅・土地統計調査による信頼あるデータです。

特に単身者向けの小型住戸（0～20平方メートルおよび20～30平方メートルの物件）においては、CRIX（名古屋市賃貸マンション管理データ）による面積別空室率の推移から、2020年以降一貫して空室率が上昇しており、小型住戸での供給過多の傾向が強まっていることが確認されています。

賃貸市場供給過多がもたらす主な影響

愛知県、とりわけ名古屋市において賃貸住宅の供給過多が進行していることから、借り手に有利な市況が強まっています。まず、家賃相場には下方圧力が強まり、結果として家賃水準全体の低下傾向が見られます。これは、供給数が人口流入を上回り、空室が増加しているためです。実際、2023年10月時点の名古屋市における賃貸住宅の空室率は17.7％と高く、特に単身者向け小型住戸（0～20㎡および20～30㎡）の空室率は継続的に上昇しており、借り手が増えれば家賃を下げてでも入居希望者を集める物件が増えていることを意味します。

次に、物件を借りてもらうための条件緩和が顕著に増えています。家賃の値下げだけでなく、一定期間家賃無料となる「フリーレント」などの提供が増えています。これは供給過多によって借り手の選択肢が広がり、貸し手側が入居者を呼び込むための工夫として実施しているものです。

さらに、長期的な視点に立つと、収益性と安定した入居を重視した物件づくりの重要性が高まっています。供給過多の環境下では、短期的な家賃収入だけではなく、空室リスクを抑え、長期的に安定した入居者を確保できる企画設計や付加価値を持たせた物件のニーズが高まっています。こうした視点を踏まえた資産性のある賃貸住宅の提供が、今後ますます重要となります。

愛知県（県全体）における賃貸住宅政策と対応策

愛知県では、平成29年の法改正を受け、住宅確保要配慮者（低額所得者・高齢者・障害者など）に対する賃貸住宅の確保を推進する制度が整備されました。愛知県はこれを受け、2019年度から2025年度までの「愛知県賃貸住宅供給促進計画」を策定していましたが、隙間なく制度を継続するため、2025年度から2026年度まで計画期間を1年間延長し、合計で2019年度から2026年度までの期間を対象としています。延長理由には、次期「住生活基本計画」と統合し、より効果的に施策を推進する意図があります。計画では、登録住宅の供給目標を2025年度までに10,000戸と定め、登録基準の緩和（既存住宅でバリアフリー配慮がある場合、床面積18平方メートル以上など）も行いました。

また、愛知県住宅供給公社が実施する「あんしん賃貸支援事業」により、高齢者、障害のある方、外国人、小さな子どもがいる世帯などへの賃貸住宅への入居支援が行われています。この制度では、入居希望者が安心して住まいを探せる環境を提供するとともに、家主には居住支援によるトラブル対策が促され、経営の安定化にも寄与します。

さらに、名古屋市では「住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅（セーフティネット住宅）」の登録制度が整備されており、高齢者や被災者などを対象とした登録住宅の公示や、入居拒否の禁止、孤立死への包括的損害保険の導入、見守りサービスとの連携など、多面的な支援策が講じられています。これにより、住宅確保要配慮者への配慮が制度的に担保されるだけでなく、家主が受け入れやすい環境づくりも進められています。

賃貸市場動向を踏まえた業界関係者向けの意識すべき視点

名古屋市を中心とした愛知県の賃貸市場では、供給過多と高い空室率が継続しており、今後の物件運営には戦略的な視点が欠かせません。特に、空室率が2023年10月時点で17.7％と高水準で推移していることや、単身者向け小型住戸の空室率が上昇傾向にある現状を踏まえると、市場で生き残るためには物件の差別化が重要です。独自性ある設えや快適性の向上、入居者にとって魅力的なサービス提供などに注力する必要があります。また、フリーレントの導入やリノベーションなど、他との差が出せる改善も検討すべきです。

さらに、地域ごとの需給動向に基づいたエリア戦略と入居者層の見直しが不可欠です。例えば、単身者向け小型住戸の空室が増加している一方で、ファミリー向けなど他の層には安定した需要が残っている可能性があります。こうした需給のズレを踏まえ、エリアごとにターゲットを再設定して物件運用を見直すことで稼働率改善に繋がります。

また、市場データや行政施策を活用して地域特性に応じた賃貸提案を行う視点も大切です。愛知県では賃貸住宅供給促進計画が2025年度までの予定が、計画期間を2026年度まで延長し、法定登録制度を活かして住宅確保要配慮者（高齢者や低額所得者など）への供給促進を目指す施策が進んでいます。これをふまえ、行政との連携や登録住宅制度の活用を検討することで、入居者層の多様化に対応し、地域の社会的ニーズに応える物件供給が可能になります。

以下に要点をまとめた表を示します。

賃貸市場においては、供給過多や空室の現実を踏まえた上で、こうした視点を意識し、実践することが業界関係者として重要です。データに基づく判断と柔軟な戦略が、今後の安定経営につながります。

まとめ

2026年に向けた愛知県賃貸市場は、特に名古屋市で顕著な供給過多が続き、空室率や家賃の下落圧力が強まっています。県は住宅確保要配慮者支援や供給促進計画の延長により、市場バランスの調整を図っていますが、今後は物件の差別化やエリアごとの入居者層への的確なアプローチが鍵となります。業界関係者は、最新の行政施策や市場データを元に柔軟な戦略を考え、安定運営を目指す姿勢がますます重要となるでしょう。